ワンルームマンション投資は比較的安い資金で始めることができるため会社員にとっても敷居が低い投資です。しかし、ネット上で「ワンルームマンション投資」について調べると、「絶対やめた方がいい」「失敗する」「詐欺」などマイナスな意見ばかりです。
確かに、毎年たくさんのエリートサラリーマンたちが営業マンに言われるがままに『ワンルームマンション投資』の世界に参入し敗れていきます。一方でワンルームマンション投資で成功している人がいるのも事実。
「失敗する人と成功する人」この違いには何があるのでしょうか？
今回は両者の違いについて徹底分析していきます。
ワンルームマンション投資とは
そもそも「ワンルームマンション投資」とはどのような投資なのか説明できますか？
「ワンルームマンション投資」とは、
一棟ではなく複数ある部屋の１室を購入して家賃収入や売却益を狙う不動産投資の一つです。
ワンルームマンション投資を始める理由
営業マンがワンルームマンション投資を売り込む時のセールスポイントは次の5つです。
この5つのセールスポイントはワンルームマンション投資のメリットと言い換えることもできます。
- 比較的少ない自己資金で始めることができる
- 管理が比較的楽
- 税金対策になる
- 生命保険の代わりになる
- 年金代わりになる
比較的少ない自己資金で始めることができる
もちろん物件の立地や築年数によりますが、通常、一棟投資や戸建投資などの不動産投資を始める場合には数千万円〜数億円の資金が必要になります。
一方で、ワンルームマンション投資に必要な資金は新築の場合でも数千万円ほどです。
そのため、年収が800万円以上のエリート会社員には比較的ハードルが低い不動産投資だと言えるでしょう。
管理が比較的楽
ワンルームマンション投資は管理業務の大半を管理会社に委託することができるので、他の不動産投資に比べて管理が楽な傾向があります。
税金対策になる
ワンルームマンション投資は所得税や住民税の節税に繋がります。
なぜなら、不動産投資にかかった経費を計上することで所得を下げることができるからです。
投資初期は、本業の所得が多い方ほど高い節税効果を見込むことができます。
また、相続税や贈与税を下げるために不動産投資を行う方もいます。
現金よりも、購入した不動産をを相続したり贈与したりする方がかかる税金が少なくなるからです。
生命保険の代わりになる
不動産投資では、通常ローンを組む際に「団体信用生命保険」に加入します。
この保険に加入すると、ローン返済中に契約者本人が亡くなってしまった時に、保険会社が一括でローンを返済してくれます。これによって遺族には支払いの義務は生じず、ローンの返済が完済した不動産を相続できることになります。
この仕組みを生命保険のように捉えて、ワンルームマンション投資を始める方も多いです。
年金代わりになる
ワンルームマンション投資はローンを完済すれば、その後は家賃収入で毎月安定した収入が入ってくることになります。そのため、年金以外の老後の定期的な収入として期待することができます。
注意点
以上の紹介した5つのワンルームマンションのメリットは営業マンのセールストークでよく言われることです。
しかし、これらメリットは効力を発揮する場合としない場合があります。
・自分の年収
・家族構成
・購入する不動産の状態
・家賃下落の可能性
・修繕費の上昇
などたくさんの要素が絡み合って、時としてメリットがデメリットになることもあるのです。
ワンルームマンション投資の失敗パターン
先ほど紹介したメリットがあるにも関わらず、多くの人がワンルームマンション投資に失敗する理由には何があるのでしょうか？
ここではワンルームマンション投資の失敗パターンを５個紹介します。
- 表面利回りに騙された
- 家賃下落を想定していなかった
- 空室が長期化した
- サブリース契約で損してしまった
- 節税・年金対策にならない
表面利回りに騙された
不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
「表面利回り」とは満室想定の家賃収入を物件価格で割った簡易的な利回り。
「実質利回り」とは収入から必要なコストを差し引いた実態を表す利回り。
表面利回りには、ローンの利息や広告費、管理費、修繕費、保険料、税金などの経費が考慮されていません。
そのため、表面利回りでは4％ほどの数字になっていたとしても、実質利回りは毎月マイナスになっているケースもあります。
よくある失敗例として、営業マンが提示する「表面利回り」だけを確認して「実質利回り」を把握せずに不動産を購入してしまうケースが後を耐えません。
家賃下落を想定していなかった
家賃は年々下落していくものです。
これを忘れてはいけません。
年間の賃料下落率は1%程度と言われています。
例えば、不動産購入直後に家賃10万円を設定していたとしても、10年後には9万円程度になります。
家賃が1万円下落すれば年間で12万円収入が減ります。
「毎月のローンの返済は家賃収入から賄えばいい」
このような決まり文句を言われた際は、家賃が下落した際のことも考慮した上でローンの返済を賄うことができるか考えましょう。
空室が長期化した
入居者が決まらず空室時の家賃収入はもちろん０円です。
それでもローンの返済はしなければいけないので、空室時の収支は確実にマイナスになります。
東京23区に限って言えば平均入居率が98％であり常に非常に高い入居率を保っています。
空室率は2％のため、35年間（＝420か月間）不動産を保有したとすると、
単純計算で420カ月×0.02＝8.4
すなわち、35年間で累計8.4カ月程度の空室は収支予測に入れておく必要がります。
この場合毎月のローン返済が10万円なら、35年間で84万円の自己負担が発生するのです。
サブリース契約で損してしまった
空室リスクを回避するためにサブリース契約の制度を利用する方もいます。
サブリースとは、オーナーが保有している物件をサブリース会社が借り上げて入居者に転貸する仕組みです。
サブリース契約の最大のメリットは、空室時でも賃料を保証してもらえること。
しかし家賃保証は最初の数年のみでその後はどんどん値下げされていくケースが多いです。
また、毎月手数料をサブリース会社に手数料を支払う必要があります。
そのため家賃収入は通常の８割ほどになってしまいます。
礼金や更新料などもサブリース会社の収入となってしまい、オーナーに支払われることはほとんどありません。
契約期間中は売却ができないこともデメリットの一つです。
そのため、サブリース契約はメリットがデメリットよりも大きいと判断できた場合のみ行うようにしてください。
税金・年金対策にならない
節税や老後資金を目的としてワンルームマンション投資を始めて後悔する人もかなり多いです。
そもそも不動産投資で節税できるのは、不動産の経費を本業の収入を合算することで所得が少なくできるからです。
つまり節税できるのは赤字だからです。
毎年100万の赤字で10万円節税しても意味がないのでは？と考える人も多いようです。
また老後資産に関しては、ローン返済後は毎月支払われる家賃収入が年金の代わりになるという考え方です。
しかし、例えば30年間、毎月ローンを返済し続けて完済したとして、残るのは築30年越えのボロボロの部屋１室です。
だとしたら、最初からワンルームマンションを買わずに、そのお金を貯金していた方が良かったのでは？というパターンもかなり多いです。
税金対策・年金対策だけを目的としてワンルームマンション投資を始めることは避けた方がいいでしょう。
ワンルームマンション投資の成功パターン
しかし、私は今までに「ワンルームマンション投資を初めて良かった」という方に何人も出会ってきました。
その人たちと失敗して後悔する人の違いには何があるのでしょうか？
今回はワンルームマンション投資で後悔しないための４つのポイントを解説していきます。
- 「新築物件or中古物件」どっちを選ぶべきか？
- 「現金orローン」どっちで買うべき？
- 適切な資金計画を組む
- 適切なタイミングで売却する
「新築物件or中古物件」どっちを選ぶべきか？
ワンルームマンション投資を始める際に、まず最初の重要な選択に「新築物件と中古物件どちらを選ぶか？」というものがあります。
狙い目は築15年程度の物件
もちろんケースバイケースなので一概に言えることではないですが、新築物件は避けた方がいいです。
新築ワンルームマンションは販売業社の利益がたんまり乗っているため、購入した瞬間に市場価格は購入価格から3割下落すると言われています。
さらに購入直後は、「新築プレミア」としての付加価値がつくため家賃が高い傾向にありますが、その後家賃は大幅に下落します。通常、新築から築15年までに概ね15％前後の家賃下落があり、それ以降の家賃下落は軽微だと言われています。
物件の販売価格は家賃を基準に設定されます。
そのため家賃下落がピークを迎えた、築年数15年程度の物件を狙うのが合理的です。
築30年以上の物件は現金で購入！
築30年以上の物件の場合、家賃は底値を迎えているために下落は考えにくいです。
販売価格は1000万円前後と割安ですが、築年数が経過していることから銀行からの担保評価が低く銀行融資を活用してローンで購入できないケースが多々あります。現金で購入する事が出来る人はおすすめです。
ただし、経年劣化による設備の故障や建具の損傷などから、突発的な費用がかかる可能性も考慮に入れる必要があります。
「現金orローン」どっちで買うべき？
現金とローンならどちらで購入するべきでしょうか？
間違いなくベストアンサーは現金一括購入です。
ほとんどの方がにとって、不動産を購入する場合の支払い金額で大きな割合を占めるのは利息です。
購入金額3000万円の物件をローン期間35年金利1.6％で購入した場合
- 支払総額：3919万9,266円
- 利息：919万9,266円
上記から分かるように利息だけで1,000万近くの支払いが発生することも珍しくありません。
しかし、現金一括で購入することができたら利息を支払う必要はありません。
家賃下落がピークを迎えた築15年程度の中古マンションを現金一括で購入して、家賃収益で取得価格を回収しつつ売却益を狙うという方法が手堅い手法です。
とはいえ、まとまった資金がないケースがほとんどだと思います。
その場合は頭金をいれて、なるべく残債金額を減らす形で購入するようにしましょう。
適切な資金計画を組む
先述しましたが、不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。
営業マンからワンルームマンション投資の説明を受けた際には、必ず以下の項目を確認してください。
親切な営業マンは隠さずに説明してくれます。
- 家賃下落
- 空室リスク
- 設備の故障や修繕積立金の上昇
- 管理費の上昇
以上のリスクをしっかりと把握して、「実質利回り」を根拠に現実的で適切な資金計画を組むことが超重要なのです。
また、これらのリスクについて質問してもきちんと説明してくれない場合や、営業マン自身も理解してなさそうな場合にはその会社から購入するのは絶対にやめてください。業者選びを失敗したら必ず後悔することになります。
適切なタイミングで売却する
ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資を行うなら売却益も視野に入れたいポイントです。
しかし、タイミングを間違えてしまった損してしまうことになります。
ワンルームマンションを売却するおすすめなタイミング４つを紹介します。
- 景気動向が上向きになっている
- 保有期間が5年以上である
- 入居者がいる（できれば入居したばかり）
- 修繕積立金が上がる前
景気動向が上向きになっている
景気が良い時期は、物件価格も上昇しやすくなるので、購入時よりも高い価格で売却するチャンスが増えます。また、個人や企業の経済状況も改善し、住宅や投資用不動産への需要が高まるので、買い手が増えて売却がスムーズに進む可能性も高くなります。
保有期間が5年以上である
不動産売却の際は所有期間が5年を超えると、売却利益にかかる税金が大きく軽減されます。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得のため売却益にかかる税金は39.63%。
一方で、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得のため税金は20.315%です。
約2倍も違うと考えると、5年以上経過してから売却した方がいいことは一目瞭然です。
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
入居者がいる（できれば入居したばかり）
入居者がいないタイミングだと、購入者は家賃収入を想定で見積もるとことになり、空室期間分も考慮して低く見積もられてしまいます。
逆に入居者がいる状態だと家賃収入が保証されているので、買い手が見つかりやすくなります。
修繕費が上がる前
マンションを購入すると管理組合に加入して毎月管理費と修繕積立金を支払うことになります。
修繕積立金は新築時は安いですが、大体10年目あたりから値上げされていきます。
値上げされてしまうと、不動産オーナーの利益が減るので、その分物件の評価額が下がります。
できるだけ高く売る工夫
高く売却できるならそれに越したことをないですよね。
- 複数の業者に査定を依頼する
- サブリースを解約してから売る
- 設備交換やリノベーションをしてから売る
高く売却する方法には、このようなものがあるので参考にしてみてくだい！
ワンルームマンション投資で儲けることはできない？
ワンルームマンション投資は大きく儲かる投資かどうかで考えれば答えはノーです。
しかし、健全な業者の親切な営業マンが販売する不動産を正しい知識と適切な目的をもち、購入することができたら後悔する確率も最小にできるはずです。
投資というよりもインフレ対策を加味した生命保険及びがん保険付帯の現物貯金という考え方で選択するのであれば悪くない商品ではあるかと思います。
もちろん全ての投資に言える事ですが絶対はありません。
最終的な判断はご自身で行なってください。
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