投資に関連する記事は必ず【肯定】と【否定】の対極の記事が存在します。

ワンルームマンション投資における肯定記事は販売に繋げる目的がある。一方で否定記事は売却に繋げる目的があります。不動産業界は販売と売却の対極する２つに不動産業者の利益が存在する事を理解しましょう。

ポジション記事に左右される事なく正しい判断をする為に本記事ではワンルームマンション投資を行う上で必要な要素を全てまとめました。

この記事の内容を全てご覧いただく事でご自身で良し悪しを判断できるようになります。

⑴選ぶなら新築or中古？

不動産投資を選択するなら中古を選べという記事を多く目にするのでは無いでしょうか？

新築マンションには業者の利益が「たんまり」乗っているので割高だと言う記事を多くみかけるのでは無いでしょうか？

現在のワンルームマンションの新築価格はバブル期を超えるほどの高値だと言われています。東京23区では4000万円を超えるような部屋も存在しています。しかし、バブル期の物件は3点ユニットと言われるトイレ・バス・洗面台が合体した居室タイプが基本で居室面積も16平米程度の狭小まものでした。家賃も6万円台でした。対して現在のワンルームマンションはトイレ・バス・洗面台が独立しており居室面積も25平米を超えるようなゆとりあるサイズに変化しています。家賃も10万円を超えるような価格帯が増えてきています。

業者利益に関して言えば上場企業の決算書を拝見する事である程度把握する事が出来ます。10年程度前は利益が3割程度のっている物件もありました。現在は地価、材料費、職人の人件費などの高騰により2割を切るような開発業者も出てきています。

新築ワンルームマンションは購入した瞬間に3割下落するって本当？

ローン返済不能率：0.3％

利益が3割乗っているのであれば購入した瞬間に市場価格は3割減となるという理屈は正しいように感じるかもしれません。では何故ワンルームマンション投資がここまで普及したのでしょうか？その背景にはローン返済不能率０．３％。

銀行にとって非常に優れた安定債権であり融資先だという理由があります。

銀行の融資対象は新築だけではありません。中古マンションにも融資を行っています。中古マンション販売業者は購入したばかりの新築マンションをオーナーが売却した場合に3割も安く販売する事ができるできるでしょうか？

銀行は家賃収入と販売価格に対する利回りに対してルールを設けて融資を行うケースが大多数を占めています。中古マンションであっても家賃が新築と変わらない場合には同等の融資額が設定されるケースは少なくありません。

業者としては高く販売した方が良いわけなので金額は高止まりするわけです。

新築ワンルームマンションの価格下落をあおる理由とは？

過剰なほどに新築マンションの購入直後の価格下落をあおる背景には物あげ業者の利益が隠されています。マンションを購入すると家のポストに必ずと言って良いほど届く手紙があります。

「新築マンションの価格が下落しています。売却検討しませんか？」

マンションを購入すると登記されます。その登記情報を元に物あげ（売却を促す）業者が営業をかけてきます。物あげ業者の目的は1円でも安く売却させる事です。

物あげ専門の業者への売却はおすすめしません。もし売却する場合には中古販売も自社で行っている業者への販売を推奨します。

築15年以上の中古がおすすめ？

中古マンションと言っても様々です。築浅や築古もあります。

築浅の物件が販売されている背景にはオーナーが物あげ業者であおられる形で怖くなって狼狽売りをしたケースが濃厚です。築浅の場合には家賃が新築マンションと同価格のケースも多く新築マンションと同等の融資評価が出ている可能性が高いため新築マンションとさほど価格が変わらない可能性が高いです。

この年代の物件は3点ユニットで居室が17平米程度の狭小タイプである可能性が高いです。販売価格は1000万円前後と割安ですが銀行融資を活用してローンで購入できないケースも多々あります。またローンで購入できても融資期間が短い可能性もあります。家賃は底値を迎えているために下落は考えにくいです。現金で購入する事が出来る人はおすすめです。

家賃下落のピーク

ワンルームマンションは新築から築15年までに概ね15％前後の家賃下落があると言われています。築15年以降の家賃下落は軽微だと言われています。物件価格は家賃による利回りである程度形成されていきます。そのため、家賃下落がピークを迎えた辺りを狙うのが合理的です。以降の家賃下落は軽微の為、家賃下落がピークかつ築年数が浅い15年程度がおすすめの理由です。

減価償却期間を短くできるのが中古マンションのメリット？

マンションは対応年数に従って減価償却（経費計上）していきます。

建物の構造別耐用年数

建物の種類	構造及び用途	耐用年数
一戸建て	木造・合成樹脂造のもの・住宅用	22年
マンション	鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの・住宅用	47年
木造アパート	木造モルタル造のもの・住宅用	20年

建物付属設備の耐用年数

一部を除き15年

中古の減価償却期間の計算方法

（築47年のマンションの場合）

（築15年のマンションの場合）

新築と比べると中古マンションは短い期間で経費計上が可能な為に節税効果は高いと言われています。よく対応年数までしかローン期間がとれないと説明する記事を目にします。不動産投資用のローンでそんな事は絶対にあり得ません。対応年数を遥かに上回る年数までローンを組める金融機関が存在します。

⑵現金とローンはどっちで買うべき？

間違いなくベストアンサーは現金一括購入です。

不動産を購入する場合の支払い金額で大きな割合を占めるのは利払いです。

上記から分かるように3割程度が利息払いということになります。

現金一括で購入する事が出来るなら家賃下落がピークを迎えた築15年程度の中古マンションを保有して家賃収益で取得価格を回収しつつ売却益を狙うという方法が手堅い手法ではあります。

しかし、まとまった資金がないケースがほとんどかと思いますので頭金をいれて残債金額を減らす形で保有するのがおすすめです。繰り上げ返済を嫌う金融機関は多いので繰り上げ返済の度に手数料が発生するケースもあります。

不動産投資は老後の年金対策として勧められるケースがほとんどかと思います。しかし、販売業者は買取再販によって利益を出し続ける必要がある為、皆様が思っている以上にワンルームマンションの流動性は高いのが実情です。支払総額を抑えて早めに元本を返済する事が実は重要です。

何度もお伝えしますが投資用ワンルームマンションは家賃収益による利回りで銀行の融資金額の評価が決まります。新築マンションを購入した瞬間に3割の価格下落という事は知識を持っていれば誤った情報である事が分かります。

提携ローンを持っている販売業者か確認すべし

ワンルーム投資マンションの業界は特殊な仕組みになっています。既存の不動産会社の推薦によって担保された会社しか提携ローンを活用できないというローカルルールが存在します。代表的な銀行はオリックス銀行とジャックスです。

居住用のローンと異なり限られた金融機関が融資を行います。個人で持ち込む場合の方が不動産会社を経由するよりも遥かに高い金利の場合が多数です。

オリックス銀行またはジャックスまたその両方を提携ローンとして保有している業者であるかを必ず確認してください。その他、楽天銀行やSBJ銀行という選択肢も存在します。

ローンで購入した場合の毎月の収支

東京23区内のワンルームマンションをローンで購入すると基本的に毎月の収支はマイナス数千円～が基本的なモデルになっています。近年は投資というよりも貯蓄と生命保険及びがん保険の目的で保有する事を売り文句にするケースが大半です。地方の新築マンションの場合には物件によっては毎月の収支がプラスのケースも一部存在します。

ローンで購入した場合の特典

投資用のマンションをローンで購入すると近年は団体信用生命保険とがん保険が利息払いの中に含まれているケースが増えています。万が一亡くなってしまった場合には残りのローン残債が無くなります。また、がんに関してはステージ１と診断された時点でローン残債が無くなる保険が付帯しているプランもあります。老後の家賃収益を獲得するために35年間積み立て貯金をしながら生命保険及びがん保険の特典もあるという販売プランが一般的になってきました。

⑶ワンルームマンション投資の収支計算の仕方

営業マンからワンルームマンション投資の説明を受けて判断する際には必ず以下の項目を把握した上で適切な説明があるかを確認してください。親切な営業マンは隠さずに説明してくれます。

仮に毎月の収支がマイナス1万円だとします。

その場合、35年後にローン残債がゼロになった時の累計支払い総額は420万円です。

もし、この計算が当てはまれば考える余地もなくワンルームマンション投資をスタートするべきです。何故なら420万円で購入できる物件は掘り出し物と言って良いからです。

残念ながらそんな上手い話は存在しません。

上記リストに挙げたようなリスク計算を加味した収支予測を提出してもらうように必ず依頼してください。

家賃下落

ワンルームマンションは新築時の価格がピークだと言われています。その後、築15年までに15％程度下落すると言われています。以後の下落はあまり目られないというデータがあります。

空室リスク

東京23区に限って言えば常に非常に高い入居率を保っています。平均的には98％程度だと言われています。空室率を加味すると単純計算で420カ月×0.02＝8.4となります。

35年間で累計8.4カ月程度の空室は収支予測に入れておく必要がります。

仮に毎月の返済が10万なら84万年の負担が発生します。

修繕積立金

修繕積立金は共有部分などを修繕するために全部屋のオーナーが分担して負担します。修繕積立金は新築時は安く設定されており経年と共に見直されて上昇していく傾向にあります。マンション全体の居室数が多い物件は負担金額が安い傾向にあります。

設備の故障

居室内の設備の故障は利用者に瑕疵がない場合には経年劣化による故障の為にオーナー負担で修理及び取り換えを行う必要があります。よくある設備は、エアコン、給湯器となります。その他も床や壁なども利用者負担だけでは対応できない経年による劣化に関しては負担していく必要があるでしょう。

これらの項目をリスク計算として加味して収支シミレーションを出していく必要があります。非常に辛く見積もって2倍程度見ておけば概ねずれない予測ではあるでしょう。

35年間で840万円の持ち出しで23区内のワンルームマンションが手に入るとしたらいかがですか？

その金額で購入できる物件が存在するでしょうか？

隠れた情報をしっかりと把握してリスクを加味して収支予測を作る事ができれば知らない恐怖は解消されます。

⑷まとめ

ワンルームマンション投資は大きく儲かる投資かどうかで考えれば答えはノーです。

しかし、詐欺投資案件かと言われるとこちらも答えはノーです。

投資というよりもインフレ対策を加味した生命保険及びがん保険付帯の現物貯金という考え方で選択するのであれば悪くない商品ではあるかと思います。

もちろん全ての投資に言える事ですが絶対はありません。

判断はご自身で行ってください。